Oleh: Dr. Yudhia Perdana Sikumbang, S.H., M.H.Advokat, Konsultan Hukum, Mediator, dan Managing Partner YPS Law Office
Narasiriau.com, Tembilahan, Persoalan tanah masyarakat yang tiba-tiba disebut masuk kawasan sering menjadi sumber keresahan di desa, pesisir, perkebunan, dan wilayah pinggiran kota. Warga merasa tanah itu sudah lama dikuasai, digarap, diwariskan, bahkan sebagian sudah ada suratnya. Namun ketika hendak dibuat sertipikat, dijual, diagunkan, atau dimanfaatkan, tiba-tiba muncul jawaban: “tanah ini masuk kawasan”, “masuk mangrove”, “masuk HPL”, “masuk kawasan hutan”, atau “tidak sesuai RTRW”. Di titik inilah masyarakat sering bingung. Apakah tanahnya hilang? Apakah masih bisa dijual? Apakah masih bisa disertipikatkan? Atau apakah semua harus pasrah karena peta pemerintah berkata lain?
Dalam hukum pertanahan, jawaban atas persoalan itu tidak boleh disederhanakan. Tanah yang masuk peta kawasan tidak otomatis berarti hak masyarakat hapus. Negara memang punya kewenangan mengatur ruang, menetapkan kawasan hutan, kawasan lindung, kawasan mangrove, kawasan pesisir, Hak Pengelolaan atau HPL, dan tata ruang. Namun kewenangan negara tidak boleh dijalankan dengan cara menghapus begitu saja sejarah penguasaan masyarakat. Apalagi jika masyarakat sudah menguasai tanah secara nyata, turun-temurun, memiliki alas hak, memiliki batas fisik, ada tanaman, ada rumah, ada makam keluarga, ada surat desa, ada bukti pajak, atau ada saksi-saksi lama yang mengetahui riwayat tanah tersebut.
Masalah paling banyak muncul ketika RTRW atau RDTR ditetapkan setelah masyarakat lebih dahulu menguasai tanah. Misalnya, sejak tahun 1980-an atau 1990-an tanah sudah digarap warga, lalu pada tahun tertentu pemerintah daerah menetapkan RTRW dan wilayah itu masuk kawasan lindung, kawasan mangrove, kawasan hutan, atau kawasan tertentu. Secara hukum, RTRW adalah instrumen pengaturan ruang. Ia penting untuk menata pembangunan. Tetapi RTRW bukan alat untuk merampas hak warga. RTRW mengatur peruntukan ruang ke depan, sedangkan hak atau penguasaan masyarakat yang sudah ada sebelumnya tetap harus diuji melalui riwayat tanah, alas hak, proses penetapan kawasan, dan mekanisme penyelesaian konflik agraria.
Di lapangan, kesalahan yang sering terjadi adalah semua status kawasan dianggap sama. Padahal tidak sama. Tanah yang masuk kawasan hutan berbeda akibat hukumnya dengan tanah yang masuk kawasan mangrove di luar kawasan hutan. Tanah yang berada di atas HPL berbeda dengan tanah yang hanya tidak sesuai peruntukan RTRW. Begitu pula APL atau Area Penggunaan Lain berbeda dengan kawasan hutan. Karena itu, langkah pertama bukan langsung ribut, bukan langsung menggugat, dan bukan pula langsung menjual diam-diam. Langkah pertama adalah memastikan dulu: kawasan apa yang dimaksud?
Kalau tanah masuk kawasan hutan, penyelesaiannya tidak sama dengan tanah biasa. Harus dicek apakah tanah itu benar-benar berada dalam kawasan hutan berdasarkan peta resmi, apakah sudah ada penetapan kawasan, apakah sudah pernah dilakukan tata batas, apakah masyarakat sudah lama menguasai sebelum penetapan, dan apakah masuk skema penyelesaian penguasaan tanah dalam kawasan hutan melalui reforma agraria, pelepasan kawasan, perubahan batas, atau perhutanan sosial. Untuk masyarakat yang sudah lama tinggal dan menggantungkan hidup di sana, jalurnya bisa berupa inventarisasi penguasaan tanah, permohonan penyelesaian melalui tim reforma agraria, usulan pelepasan kawasan, atau skema perhutanan sosial, tergantung status dan fungsi hutannya.
Kalau tanah disebut masuk kawasan mangrove, jangan langsung disimpulkan tanah itu milik negara atau tidak boleh disentuh sama sekali. Mangrove bisa menjadi bagian dari kawasan hutan, bisa juga berada di wilayah pesisir yang diatur dalam zonasi dan tata ruang. Kalau mangrove itu berada dalam kawasan lindung, tentu ada pembatasan pemanfaatan. Tetapi pembatasan itu tidak otomatis menghapus hak warga yang sudah ada. Yang harus diuji adalah apakah warga membuka lahan setelah kawasan dilindungi, atau justru kawasan ditetapkan setelah warga lebih dulu ada di sana. Kalau warga lebih dulu ada, maka pendekatannya harus penyelesaian, bukan pengusiran. Negara tetap dapat menjaga mangrove, tetapi masyarakat juga harus mendapat kepastian, apakah melalui legalisasi terbatas, kemitraan konservasi, penyesuaian zonasi, ganti rugi, relokasi yang layak, atau pengakuan terhadap pemanfaatan tradisional.
Kalau tanah masuk HPL, persoalannya juga harus dibaca hati-hati. Hak Pengelolaan bukan hak milik pribadi. HPL adalah hak penguasaan dari negara yang kewenangan pelaksanaannya diberikan kepada pemegang HPL, misalnya pemerintah daerah, badan otorita, BUMN, BUMD, atau badan hukum tertentu. Di atas HPL masih mungkin diberikan hak lain seperti HGB atau Hak Pakai, sepanjang sesuai ketentuan. Namun jika sebelum HPL terbit sudah ada tanah masyarakat yang dikuasai secara sah, maka proses penerbitan HPL itu harus diuji. Apakah tanah masyarakat sudah dibebaskan? Apakah ada ganti rugi? Apakah ada pelepasan hak? Apakah masyarakat pernah diberitahu? Apakah ada keberatan? Kalau tidak ada, maka masyarakat masih punya ruang hukum untuk mengajukan keberatan, meminta klarifikasi, meminta pengukuran ulang, atau menggugat keputusan HPL jika ada cacat prosedur dan merugikan haknya.
Lalu bagaimana cara mengetahui tanah itu aman dari kawasan? Caranya tidak cukup hanya bertanya ke kepala desa atau melihat surat lama. Harus dilakukan pemeriksaan berlapis. Pertama, cek alas hak: sertipikat, SKT, sporadik, surat waris, akta jual beli, hibah, kuitansi lama, register desa, surat keterangan tanah, dan bukti pajak. Kedua, cek fisik tanah: batas, patok, penguasaan, tanaman, bangunan, akses jalan, dan pengakuan sempadan. Ketiga, cek peta: peta bidang BPN, peta RTRW/RDTR, peta kawasan hutan, peta HPL, peta izin perkebunan atau izin usaha, peta mangrove, dan peta zonasi pesisir jika lokasinya di wilayah pesisir. Keempat, mintakan keterangan tertulis dari instansi terkait, jangan hanya keterangan lisan. Kelima, jika ada tumpang tindih, buat berita acara, dokumentasi, dan ajukan permohonan penyelesaian secara administratif.
Dalam jual beli tanah, kehati-hatian menjadi sangat penting. Tanah yang belum jelas status kawasannya tetap bisa saja diperjualbelikan secara perdata, tetapi risikonya besar. Secara sederhana, yang dijual mungkin hanya penguasaan fisik atau hak keperdataan atas tanah, bukan hak yang sudah bersih untuk disertipikatkan atau dibangun. Kalau pembeli tidak diberi tahu bahwa tanah masuk kawasan, penjual bisa berhadapan dengan gugatan wanprestasi atau perbuatan melawan hukum. Bahkan jika ada unsur tipu daya, risiko pidana penipuan bisa saja muncul. Karena itu, sebelum menjual tanah yang diduga masuk kawasan, penjual sebaiknya jujur membuka status tanah kepada pembeli.
Dalam praktik yang aman, perjanjian jual beli tanah seperti ini harus memuat klausul khusus. Misalnya, penjual menerangkan bahwa tanah masih dalam proses klarifikasi status kawasan; pembeli mengetahui dan menerima risiko administratif; pembayaran dilakukan bertahap setelah ada hasil pengecekan peta; jika ternyata tanah tidak dapat disertipikatkan karena masuk kawasan tertentu, maka para pihak sepakat mengenai pengembalian uang, pengurangan harga, atau pembatalan. Jangan memakai bahasa jual beli seolah-olah tanah sudah bersih, padahal masih bermasalah. Di sinilah pentingnya akta, legal due diligence, dan pendampingan hukum.
Kalau tanah sudah bersertipikat tetapi belakangan masuk RTRW kawasan lindung atau mangrove, statusnya juga harus dibedakan. Sertipikat adalah alat bukti kuat hak atas tanah. Namun pemanfaatan tanah tetap harus mengikuti tata ruang. Artinya, orang bisa saja tetap punya hak atas tanah, tetapi tidak bebas membangun pabrik, perumahan, kebun sawit, atau usaha tertentu jika peruntukan ruangnya melarang. Dalam kondisi seperti ini, persoalannya bukan lagi “punya tanah atau tidak”, melainkan “boleh dimanfaatkan untuk apa”. Solusinya bisa berupa penyesuaian pemanfaatan, permohonan KKPR, perubahan rencana tata ruang, kompensasi, atau penyelesaian melalui pemerintah daerah jika kebijakan tata ruang menimbulkan kerugian nyata bagi masyarakat.
Kalau tanah belum bersertipikat, tetapi sudah lama dikuasai masyarakat, maka fokusnya adalah membangun bukti. Masyarakat harus mengumpulkan surat lama, saksi, peta desa, dokumen pajak, foto udara jika ada, tanaman tua, makam, batas alam, dan riwayat perolehan tanah. Jangan hanya mengandalkan cerita lisan. Setelah itu, masyarakat dapat mengajukan permohonan pengukuran, pendaftaran tanah, klarifikasi kawasan, atau penyelesaian konflik agraria. Jika kantor pertanahan menolak karena alasan kawasan, mintalah dasar tertulis penolakannya. Dari dasar tertulis itulah baru bisa ditentukan langkah berikutnya: keberatan administratif, mediasi pertanahan, laporan ke gugus tugas reforma agraria, gugatan PTUN, atau gugatan perdata.
Pada akhirnya, penyelesaian tanah masyarakat yang masuk kawasan harus memakai tiga kunci: sejarah, peta, dan prosedur. Sejarah menjawab siapa yang lebih dulu menguasai. Peta menjawab apakah benar terjadi tumpang tindih. Prosedur menjawab apakah negara sudah menetapkan kawasan secara sah, terbuka, dan menghormati hak masyarakat. Jika tiga hal ini diuji dengan benar, maka penyelesaiannya tidak harus selalu konflik. Bisa ada legalisasi aset, redistribusi tanah, pelepasan kawasan, perubahan batas kawasan, perhutanan sosial, kemitraan konservasi, penyesuaian RTRW, atau ganti rugi jika memang tanah masyarakat harus digunakan untuk kepentingan umum.
Pesan penting bagi masyarakat: jangan panik ketika tanah disebut masuk kawasan, tetapi juga jangan gegabah menjual atau membangun. Pastikan dulu statusnya. Minta peta. Minta dasar tertulis. Kumpulkan bukti. Datangi instansi yang berwenang. Jika perlu, gunakan pendamping hukum, ukur ulang, dan lakukan overlay peta. Tanah masyarakat tidak boleh kalah hanya karena masyarakat tidak paham administrasi. Tetapi masyarakat juga harus sadar, dalam hukum pertanahan modern, menguasai tanah saja tidak cukup. Penguasaan harus dibuktikan, dipetakan, dicatat, dan diperjuangkan melalui jalur hukum yang benar.
Penulis:
Dr. Yudhia Perdana Sikumbang, S.H., M.H.
Advokat, Konsultan Hukum, Mediator, dan Managing Partner YPS Law Office.
